임대사업자 거주주택 양도세 비과세 신고(feat 공동명의)

홈택스에서 해결하기는 애시당초 포기하고 126에 전화 걸어서 20분씩 대기하면서 필요서류 확인했다.

사람이랑 얘기하고 싶어요~

임대사업자 거주주택 양도세 비과세 신고하기 © image4you, 출처 Pixabay

상담 끝에 받은 문자.

신고서식 다운로드 루트: 파일 아래에 첨부.(국세청 사이트!!! 홈택스 아님에 주의)

국세청 사이트 > 성실신고지원 > 양도소득세 > 양도소득세 신고서식 및 첨부서류

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신고서 서식:6번 양도소득세 간편신고서(또는 1번, 2번, 5번)

9번 임대주택사업자의 거주주택 1세대1주택 특례적용신고서

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첨부서류: 매매계약서,

임대사업자등록증사본(구청발급분, 세무서장발급분 2부)

주민등록 초본(안내는 받았는데 필요하지는 않았음)

임대주택 임대차계약서

인터넷 검색했을 때는 임차인의 주민등록등본 필요하다고 나오던데 여기에 안내 받은 것도 그렇고 실제 제출할 때도 필요하지 않았음.

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임대주택사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서

첨부파일

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양도소득세 간편신고서

첨부파일

_DOC_MDLBOARD_7420200501163513_a12_84_4_2020313.hwp

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이 서식들 다운로드 해서 한번 보면 좋긴 한데 집에 프린터가 없다면 굳이 프린트하려고 애쓰지 않아도 됨.

세무서 재산과 가면 신청 양식 구비되어 있고, 복사기도 있어서 매매 계약서 바로바로 복사하고 넣으면 됨.

이때 매매계약서는 매도한 집을 살 때와 팔 때의 계약서, 각각 복사해서 제출.

(그래야 매도가격, 매수가격 확인되니까)

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우리는 공동명의여서 남편과 내가 따로 한 장씩 양도소득세 서류를 내야하고 매도가격과 매수가격 모두 개인별 반액으로 적으면 된다고 알려주심.

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게다가 우리 집을 산 사람도 공동명의여서 양수자 칸에 나한테 한 명, 남편한테 한 명 적나 어떡하지? 멘붕, 막 이랬는데 앉아있던 담당자님 너무 가볍게 거기 양수자 적는 칸에 대~ 충 두 명 적으라고 하심.

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벌써 기억이 가물가물한데 특례적용 신고서도 따로 내지 않았고 그냥 양도소득세 간편신고서에다가 기재하고 밑에 빈칸에 대~충 임대사업자 거주주택 비과세라고 쓰면 된다고.

전산에 다 나오니까 기본 사항들만 적으면 확인 된다고.

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10분 정도 머물면서 양식 쓰고 복사하고 제출했는데 증여신고, 양도세 신고 등등 신고하러 오는 사람 많더라.

다들 와서 필요한 거 물어보고, 쓰고 제출하면서 이게 다예요? 허탈해 하면서 감.

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그렇게 올해의 크나큰 숙제가 하나 끝났다.

나중에 또 필요할지 모르니까 정리해보자.

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양도세 신고기한은 거래일이 있는 달 말일로부터 2개월이내.

10월1일에 거래했다면 12월 30일까지 하면 되는 것.

10월 30일에 해도 역시나 12월 30일까지 신고해야 함.

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요건들을 살펴보자.

나 다 해당되는 거 맞지? 혹시 안될까봐 심장이 쿵쿵 내려앉으며 챙겨보았던 내용.

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시·군·구청과 세무서 모두에 임대사업자로 등록되어야 하며,

임차인이 입주해 임대가 '개시'된 상태여야 한다.

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이 때, 시·군·구청의 임대등록은 4년 단기와 8년 장기임대로 나뉠 수 있는데, 임대사업자 거주주택 비과세 혜택을 위해서는 4년이나 8년 중 아무기간으로 등록되어도 가능하다.

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또한 임대주택 가액이 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이어야 하며, 임대개시일 이후 실제 임대기간이 5년이 넘어야만 한다.(5년이 되기 전에 비과세를 받았더라도 임대를 5년간 유지하면 됨. 5년 유지 못하면 비과세 토해내야 함.)

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또 임대보증금과 임대료를 5% 넘겨 증액하지 않아야 한다. 단, 임대료 증액 상한 5%규정은 2019년 2월 12일 이후 계약하거나 갱신한 계약부터 적용된다.

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+ 세대원 전원이 2년 이상 거주해야 한다.

나는 4년 반 이상 살았으니까 그것도 OK.

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이번에 받은 양도세 비과세를 유지하기 위해 앞으로의 유의점은 계속 임대료 상한 5% 규정을 지켜야 하고 임대 5년을 채울 때까지 팔면 안됨. (올해 7월에 재계약했는데 5%가 뭐야 2.5%에 재계약, 근데 같은 아파트 같은 평형, 전세값이 지금 1억 이상 오름.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 2년 후엔 우리집만 얼마나 싼 전셋집일지 감도 안온다.)

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전세준 건 2016년부터인데 임사 등록을 19년에 해서 24년까지 계속 임대해야 함... 또르르.

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궁금한 건 임대사업자의 거주주택 비과세는 평생 1회라는 부분인데...

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임대사업자의 거주주택이라도 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택인 경우에는 과거를 포함해서 생애 최조로 양도하는 거주주택인 경우에만 양도세가 비과세 된다.

이미 2019년 2월 12일 이전에 거주주택 비과세를 받은 임대사업자가 2019년 2월 12일 이후에 취득, 이사해서 거주하고 있는 주택이 있다면 이 주택은 팔 때 비과세를 받지 못한다. 앞으로는 집을 갈아타며 여러차례 비과세 혜택을 받을 수는 없다는 얘기다.

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어디를 보면 2019년 2월 12일 이전에 취득한 집이라면 몇 번을 비과세 받았더라도 계산하지 않는다.(그러니까 평생 1회 비과세 기회는 남아있는 것)..라는 말이 있는가하면

이번에 126 상담해주신 분에게 물어보니 이번에 취득한 집(20년에 취득)은 비과세가 안된다, 니가 이번에 비과세를 받으니까...라고 하시던데...

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2016년에 취득한 집(이번에 비과세 받은 집)은 2019년 2월 12일 전에 취득한 집이니 평생 1회 비과세 케이스에 안 들어가는 것 아닌가... 싶은데... 누가 확실히 아는 사람 계십니까~(허공에 외쳐본다)

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세법 관련해서는 언제나 가장 믿을만한 미네르바 올빼미님의 관련 포스팅.

https://m.blog.naver.com/khr1265/221937625645

【임대주택 완전정복 35】 거주주택 과세특례 모든 것 해부