서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

저자의 블로그를 구독하고 있다.

각종 부동산 대책이나 이슈가 있을 때마다 관련 칼럼이 올라오는데 그 글들을 모아서 낸 책이다.

얼마 전에 읽었던 삼토시님의 "앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다"에서는 23~4년이 서울 부동산 절정이니 그때 서울 아파트 팔고 부산 아파트 샀다가 28년에 다시 서울로 들어와라,라는 주장을 담고 있다면 이 책은 28년 이전까지 서울 아파트의 상승폭이 적지 않을 것이라고 예측한다. 아마 지금부터 그때까지의 기간을 마지막 폭등장으로 상정하고 있는 듯하다. 28년부터는 3기 신도시 입주가 본격화될 것이기 때문에 조정이 오리라고 생각하는 것 같다.

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25년쯤 다시 읽으면 누구 말이 맞는지 각이 나오는 건가?

부동산에 관심은 있었어도 이 분을 이웃추가하고 글을 구독한 건 작년 7월 갈아탈 집을 산 이후였다. 정확하게는 20년 7월 23일.

집 사고 취득세 중과 맞고 내 집 일주일만에 팔고 정신 번쩍 들어서 이웃추가한 게지...

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그래서 책을 읽다보니, 아 놔~ 진작 이 글들을 읽었으면 좀 나은 선택을 좀 더 좋은 시기에 할 수 있지 않았을까...라는 아쉬움이 생기더라.

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지금 사람들은 이미 값이 많이 올라버린 서울 아파트에 대해 버블이 아닌가 견제하는 심리가 많은데 이에 대해, 비슷한 정책을 폈던 참여정부 때의 예라든가, 규제에 대한 시장의 역습이라든가 과거의 경험을 바탕으로 수요와 공급의 수급이 꼬여버린 상황에서 당장 가격이 하락할 거라고 보기 어렵다고 설명한다.

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나에게는 향후 부동산 시장에 대해 내 나름의 답을 내어야 할 질문들이 몇 개 있다.

-임대등록해 둔 아파트는 언제 처분할 것인가. 혹은 자동말소 후에도 들고 갈 것인가.

-지금 집은 현재 시점의 나로서는 최선을 다해 도약해서 닿은 사다리 칸인데 아이들 고등학교 졸업하고 나면 우리도 좀 더 여력이 생긴다고 보고 그때는 어디로 갈아타야할까.

-10년 후면 서울에 30년 이상된 아파트의 비율이 50%를 넘어간다는데 그러면 파도타기처럼 시작될 멸실과 이주의 대이동이 예상되고, 그렇다면 그 시점에 나는 어디에서 그 시장을 맞아야 할까.

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책을 읽으면서 힌트를 얻을 수 있었다.

노도강은 서울 아니라는 어느 신령님처럼 저자도 서울 외곽보다는 경기도 남부 대장, 신축 준신축을 추천하시는데 맴이 아프다.

실거주 1주택자들이 자주 하는 실수가 지역보다 평형을 선택하는 거라는데 저 부르셨나요?!

집을 줄이더라도 도심으로 들어가는 게 맞다는데 다른 동네 다른 물건 찾아보지도 않고 그냥 우리동네에서 애들 전학 안가도 되는 범위 내에서 평형 늘려서 왔다죠.

다음에 애들 대학갈 때 쯤에는 크기를 좀 양보하더라도 도심으로 들어가 보는 걸루.

우리의 자산이 베스트 케이스로 늘어난다면 1주택+1입주권 조합 세팅을 노려 보는 걸루.

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비슷한 시기에 전에 내가 살던 단지에서 이쪽 단지로 이사온 아이 친구네가 있는데 예전 집은 팔고 지금 집은 전세로 왔더라. 책에서는 이런 케이스를 최악의 수라고 한다. 아마도 임대등록된 집이라 전세가가 시세보다 1억 정도 싸고 2년 후에도 5% 내에서 올려주면 될테니 OK,라고 생각한 것 같다. 지금 너무 올랐으니 지금 팔고 전세 살다가 아파트 값 폭락하면 무혈입성하겠다는 생각인지도 모르겠다. 어쩌면 무주택을 유지하면서 3기 신도시 청약을 노리는 걸지도 모르겠다. 2년 후 혹은 4년 후에 너무 호된 대가를 치루는 일이 없기를...

(지금 누굴 걱정해. 주담대나 잘 갚자.)

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====이하 보라색은 발췌==================

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조정장세를 갈아타는 기회로 삼아라

급등장 때 사고 싶었으나 매물이 없어서 또는 너무 올라 사지 못했던 아파트를 조정장세에서 사야 한다. 조정장세를 상위지역으로 갈아타는 절호의 기회로 삼아야 한다.

조정장 때 두려움에 매몰되지 말고 이걸 기억하자.

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수도권 주택시장 하락장에 대비하는 출구전략

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어설픈 인서울 투자 지양.

인서울 외곽보다는 경기 인도심 대장, 부대장이 낫다.

도심 정비사업 입주권 또는 신축, 준신축 공략.

지역별 생활권별 4, 5분위 아파트(84타입 기준 실거래가 10억 초과) 적극 공략.

4대문 기준 남쪽 동쪽 지향할 것.

서울 외곽 구축 실거주자 1인으로서 하나하나 다 뼈아프구요.

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역발상

입주물은 비싸다.

서울에서 주담대 일으켜서 집 사려면 6개월 내 입주해야 하니까.

반대로 말하면 주담대 안 쓰고 전세 낀 매물 사놓고 월세 살면서 버티면 싸게 살 수 있다.

이게 우리 같은 일반인이 선택하기에 심리적 허들이 있는데 오픈마인드로 부동산 투자하시는 분들에게는 너무나 자유자재로 선택할 수 있는 옵션이겠지. 내가 공모주 투자할 때 청약증거금 풀로 땡겨서 처음 이체하던 순간이 두려웠듯이. 하지만 이제는 그냥 전략적으로 생각하고 척척 해치우듯이.

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20년 3월이 코로나 공포로 인해서 매수자 우위의 시장이었다는 칼럼을 읽으면서는 딱 1년 사이에 어떤 일이 벌어졌는지가 주마등처럼 스쳐지나갔다.

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3월에 코로나 때문에 주택거래가 얼어붙었고 5월에 그 분위기 속에서 2.5% 정도 전세금 올려서 전세계약 갱신하고 나니 불장 돌입.

불장 돌입했는지도 나는 몰랐을 뿐이고... 세입자 재계약은 늘 왜 이렇게 입이 안 떨어지고 어려운 것인지 모르겠다.

7월에 정신을 차려보니 우리 단지 매물 0. 내 집 내놓고 가고 싶은 단지에 딱 하나 있던 집 계약하고 나니 710대책으로 또 얼어붙은 시장.

12월까지 또 거래실종되었다가 올해 2월에는 또 제법 거래가 이루어지는 등. 온탕과 냉탕을 1년 새 몇 번을 오가는건지 모르겠다. 그러니 더더욱 정신 똑바로 차리고 시장을 계속 지켜보고 있어야 한다.

평범한 서민이 자산의 대부분을 투여하는 선택을 하는 게 주택매매인데 평생 몇 번 하지 않는다고 대충 사면 안되니까. 지금이 사이클의 어디인지 알고 있어야 한다.

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이번에는 내가 가진 궁금증 위주로 이해할 수 있는 만큼 읽었다면 다시 읽을 때는 규제/비규제, 다주택자 포지션, 비싸서 거들떠도 보지 않던 대장 아파트들에 대한 스터디 같은 것들을 하나하나 해보면 많이 공부가 될 것 같다.

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현재 서울시장 선거를 앞두고 또 하나의 칼럼이 나왔다. 4차 폭등기는 올해 6~7월에 올 거라는 예측을 담고 있다.

우리 동네에는 올해 9월에 입주하는 재건축 아파트(A)가 있고 그 아래에 안전진단을 조건부로 통과한 아파트(B)가 있다. 재건축 전 A 아파트와 1살 밖에 차이 안나는 단지인데 정부규제 시기에 딱 걸려버린 것.

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이번 선거에서 재건축을 풀어 민간 재건축에 시동이 걸리는 결과가 나오면 B 단지가 떡상하는 모습을 보일 것 같다.(19년 말에 사려다가 자꾸 값을 올리는 매도자 콤보에 포기했던 아파트...)

새 아파트 A의 경우 111제곱이 14억에 매물이 나와 있던데 일단은 그 호가가 이 동네에서 받아들여지는가부터 이 동네 구축들의 키맞추기는 언제 어떤 순서로 진행될지도 궁금하다. 이런 모멘텀을 잡고 시장을 보면서 나도 부동산을 보는 눈이 좀 키워지길 기대해 본다.

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서울 4차 폭등기는 언제, 어디서 올까?

​4월 7일 서울시장 보궐선거가 야권 후보 단일화로 싱겁게 됐습니다. 야구에선 끝날 때까지 끝난 게 아니...

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3기 신도시의 한계

사실상 무주택자만 입주할 수 있는 3기 신도시는 서울의 대체 신도시가 되기 힘들다. 인천, 경기의 대체 신도시일 뿐이다.

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분당 22년부터 집중적으로 재건축 연한 도래

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2021년 하반기 사전 청약에서 청약과열로 낙첨자 수가 많을수록, 서울권 정비사업 분양물량이 급감할수록, 전셋값 상승이 길어져 전세가율이 높아질수록, 유통물량이 더욱더 줄어들수록, 사전청약 후폭풍 가능성은 높아질 것. 30~40대 서울권 패닉바잉이 다시 시작될 수 있다.

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수도권, 지방주택시장 누가 먼저 하락할까?

2019년 하반기부터 수도권 지방 주택시장이 동반 상승 중.

수도권과 지방 중 다음 수급요인이 다르게 움직일수록 탈동조화 다시 시작될 것

-인허가 늘어나 미분양 급증

-과잉공급으로 매매가 전셋갑 하락

-규제지역 확대(대출규제 강화)

-주담대 이자가 4%에 근접

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언제인지 모를 환율 급등으로 이어지는 경제위기 또는 입주물량, 미분양 급증으로 인한 전셋값 폭락으로 부동산 버블이 붕괴될 때까지 수도권과 지방의 주택시장 동조화 기간 예상보다 길어질수도.

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부동산 가치투자로 최대 수익을 내려면 최소 4년 이상 보유할 것.

==>4년 동안 공부하고 돈도 모아서 지식과 자산이 응축된 원기옥을 터뜨릴 준비를 하자.

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시세차익형 투자자라면 평생 5번 정도의 부동산 가치투자로 '경제적 시민권'을 획득하고 나아가 부자가 될 수 있다.

자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라. 빌라, 상가, 상가주택, 토지 등에 투자하고 싶다면 잘 알 때까지 투자를 해서는 안 된다.

경제위기 리스크에 대비하고 싶다면 미국 집값을 주시하면 된다. 미국 집값이 하락하지 않으면 수도권 집값도 하락하지 않는다.

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*증정받아 읽음.

주로 도서관에서 빌려보는 편이고 집에 책 권수가 늘어나는 것을 선호하지 않으며 듣도 보도 못한 책을 받아 뭔가를 써야 한다는 게 부담스러워서 그간 책 증정은 받지 않았는데 이 책은 도서관에 희망도서 신청해서 읽어야지 하던 차에 리뷰 요청이 와서 감사히 받음.